这个国庆长假，小回注定是过不好了。

小回在等“靴子”。一只叫“住房限购限贷”的“靴子”。

在9月1日的一篇回看里，小回曾经说过：若石家庄步“四小龙”后尘，房价过于冒尖，那就是“自寻死路”。如今，一语成谶：截止10月2日晚24时，全国已有12个城市出台了当地的房地产调控政策。其中，出台住房限购政策的有11个，出台住房限贷政策的有10个。再加上已有住房限购政策，并在本轮对住房限贷政策进行“加码”的北京，几天内，房地产市场的政策环境已经“变天”。如果将这13个城市和上半年房价涨幅位列TOP15的城市放在一起，玄机立现：

▲ 2016年2月至8月全国房价涨幅TOP15（数据来源：中金策略、中金金网 制图单位：中国不动产研究中心河北分中心）

1、本轮房价涨幅居前的城市，需要通过调控政策“给个说法”。

2、北京、天津、郑州、济南已经被住房限购限贷政策攻占，石家庄已经三面受敌。

综合多方消息，小回预计，石家庄出台房地产调控政策的概率已经“非常大”；从时间上看，短则在国庆长假结束前，长则在国庆节后前7个工作日内，就将见分晓。

除非？除非，当鸵鸟呗。

那么，石家庄准备如何出牌？小回不妨带大家猜想一下。

事先声明：以下内容仅是小回的个人观点，不代表搜狐焦点，更不代表官方，最终的调控政策以官方发文为准。

一、猜想

1、政策力度

小回预计，石家庄的调控政策力度应与全国保持一致。一方面，这半年石家庄的房价涨幅尽管在全国可以排到第7位，但还不算特别“惹眼”；从其他城市的政策力度来看，也都或多或少地“手下留情”。北京的住房限贷政策比较“狠”，也是由于北京作为首都独特的象征意义和过于恐怖的购房需求。因此，石家庄没有必要来个“出挑”。

另一方面，这也和石家庄的政策风格有关：不会首当其冲，但也不会落于人后，这一点在上一次出台住房限购政策时已表现得很显著。目前，天津、济南和郑州均已出台调控政策，这会起到了“倒逼”石家庄的作用；同时，这也给石家庄提供了很好的“参照物”，大可参考这三地的政策力度，再利用国庆长假的时间差，做到力度一致，步调统一。

所以，不用担心石家庄的调控政策会多么“出格”。从某种意义上，这一次彰显调控决心的象征意义更为重要。

▲ 2016年8月至10月2日晚24时已出台住房限购限贷政策的城市对比（点击图片可查看详情，制图单位：中国不动产研究中心河北分中心）

2、住房限购

本市户籍居民家庭购房方面，天津没有设限；郑州、济南均有设限，但郑州禁止购第三套住房，济南禁止购第四套。在其他城市，对本市户籍家庭购房设限的力度也不大。这也是本轮政策调整的一大特点：下手，但非“下死手”。小回预计，若石家庄出台住房限购政策，亦不会对本市户籍家庭设置太多限制，“划线”最低也会在第三套上；更乐观一些，则是干脆不设限。

非本市户籍家庭购房方面，天津和郑州均禁止购第二套；济南则不论已有几套住房，均限购一套。其他多数城市的政策规定与天津、郑州相似。小回预计，石家庄或将采取与天津、郑州相似的做法，已有一套，新购住房就将设限。

值得注意的是，本轮出台的住房限购政策有这样三个特点：

其一，多数城市没有将纳税、社保作为非本市户籍家庭购房资格，石家庄效仿的可能性不小。

其二，住房限购政策被限定在某些区域内执行。其中，天津、郑州和济南均限定在了中心城区和高新区或开发区的范围内。小回预计，若石家庄出台住房限购政策，执行的范围也应在新华区、桥西区、裕华区、长安区和高新区组成的中心城区内，鹿泉区、藁城区和栾城区有可能全部或部分“逃出生天”。从现实情况来看，鹿泉区、藁城区和栾城区还没有出现整体过热，房价水平也比较低，涨幅不大，实施住房限购政策的意义不大。

其三，像合肥、南京、无锡、杭州等城市，其住房限购政策将新建商品住房和二手住房进行了区别对待，但天津、济南和郑州并没有区别对待。这可能会成为石家庄实施住房限购政策的最大变数。从某种意义上看，如果不进行区别对待，二手住房受到的冲击可能更大。具体原因，小回会在下文进行解读。

3、住房限贷

事实上，住房限贷政策对市场的冲击力可能更大。因此，本轮尽管北京仅对住房限贷政策进行了调整，但因其将首套住房的首付上调到最高40%，第二套住房上调到最高70%，而被称为“最严厉”。不过，石家庄效仿北京完全没有必要。小回认为，石家庄的住房限贷政策不会做太大调整；如果调整，对第二套住房首付进行调整的可能性更大一些。

不过，住房限贷政策并非政府部门一家说了算。像厦门，曾经出台过住房限贷政策，但由于没有和央行做好沟通，导致出台三天即被撤回的“糗事”。

住房公积金方面，济南停发了第三套住房贷款。考虑到前7个月石家庄的住房公积金贷款量同比增长37.01%，实在是“压力山大”，小回预计，石家庄效仿这一点的可能性并不小。

4、还会有其他政策吗？

对于普通百姓而言，住房限购限贷的影响是最为直接的。但在本轮政策调整中，各地常见组合拳，着力点放在了市场监管。石家庄周边的北京、天津、郑州和济南，也均属此类情况。济南的政策文件字数最少，也涉及到了严厉查处违规炒房、违规销售行为的内容。小回预计，若石家庄出台调控政策，势必在住房限购限贷之外，另有看点。

那么，看点在哪里？事实上，在8月25日刊登在《石家庄日报》的一篇新闻中，就已露出玄机。彼时，石家庄市长邢国辉在调研石家庄市不动产交易中心时，就房地产市场做了多点表态。小回认为，以下九点可能会出现在此次石家庄的政策部署中：

其一，石家庄房地产市场的总方针：坚持供给、需求两端发力，按照“管控增量”、“消化存量”、“提升质量”、“因地施策”的原则，精准发力，确保房地产市场健康发展。

其二，保持合理土地供应规模节奏，适当加大土地供应量。

其三，加快违规项目处置，对正在完善手续的房地产项目要在依法依规的前提下，督促项目单位尽快完善相关手续，及时投放市场，增加有效供给。

其四，积极推进去商业办公用房库存，尽快研究商业用房去库存的实施办法，引导房地产开发企业从单一开发销售向租售并举模式转变。

其五，进一步优化市场供应结构，合理引导房地产开发企业创新经营方式，根据市场需求，开发中低价位、中小户型的适销对路产品，引导企业以质取胜，在打造品牌效益上下功夫。

其六，加强市场监测与分析，对房地产开发项目实施全过程动态监管，加强舆情监测，根据市场变化及时发布住房消费信息，引导理性投资和合理消费。

其七，严厉打击房地产违规销售和捂盘惜售、哄抬房价等行为，继续加强房地产开发企业资质核定和监管，严格商品房预售审批，督促开发企业在办理预售后十个工作日内将房源全部投向市场，保持市场供求平衡。

其八，加强房地产交易管理，推进房地产中介机构的规范运行。

其九，做好宣传引导，保持房地产市场健康平稳发展。

二、影响

如果以上九点全部出现，就算住房限购限贷政策的力度不大，此次石家庄出台的调控政策，其实际意义也要远大于以往。事实上，“治本”并不在于限住谁去购房，去贷款，而是尽可能扩大供应。眼下的石家庄房地产市场，存在着两项“短缺”：其一，中小户型的供应“短缺”，无论是首次购房群体，还是投资性购房群体，都在关注这类住房的新增供应；其二，可供开发的土地供应“短缺”，有求才有需，这也是近期一大批新项目陆续露出头来的重要推手之一。

当然，从加大土地供应到加大住房供应，至少还需要一段时间，快如荣盛华府，也需要半年左右的时间；好在石家庄还有解燃眉之急的现实做法，包括给还困在“牢笼”的违法违规项目尽快“解套”，有限度、有条件地实施“商改住”等。当然，这就要看政府部门的施政决心和政策魄力了。

回到住房限购限贷政策。一旦两项政策出台，对于石家庄购房者的现实影响到底有多少呢？小回认为，两项政策的现实影响，都需要看不同的“脸色”来决定。像住房限购政策，最为现实的影响因素是，多数石家庄的在售项目并非达到预售条件才会公开销售，多数购房者在购房之初，只需要签署购房协议即可；待达到预售条件，换签购房合同，如彼时住房限购政策仍在实施，才会需要购房者出具购房资格的证明材料。那么，变数就在于达到预售条件的时间。不管是半年、一年，还是三年、五年，如果住房限购政策仍在实施，不具备购房资格的购房者依然要面临“买了房，也没办法备案”的尴尬。上半年的石家庄，商品住房的成交量非常惊人，其中多数成交均属于上述情况，这将对未来三至五年内的预售备案产生重大影响。已签署购房协议的，毁约？显然，这是99%的开发商和购房者都不想选择的。

对于二手住房市场，影响可能更大。对于被限制购房套数的家庭，新购买的每一套住房都会慎之又慎。如果已经没有购房资格，购买尚未达到预售条件的新建商品住房，可能还有等住房限购政策取消再备案的可能性；可购买即购即过户的二手住房，则是干脆被拒之门外。所以，一旦住房限购政策加以落实，不管力度如何，石家庄二手住房赶搭“末班车”的景象肯定将重现。

与住房限购政策相比，住房限贷政策的影响还需要进一步观察。目前，多数的石家庄房地产项目按首付30%加以执行，签署购房协议；待换签购房合同，需要办理住房贷款时，再对购房者在征信系统登记的贷款情况加以甄别和判断。不过，需要警惕的是，石家庄的商业银行住房贷款目前执行的是“认贷不认房”；若住房限购政策实施，上述政策是否会调整为“认贷也认房”？如若这样，将使住房限贷政策产生“限购+限贷”的双重冲击，力度翻倍。

显然，这一切的变数都取决于：石家庄的政府部门，究竟要下多大的决心，使出多重的手腕。回到之前的判断，小回认为，石家庄在本轮政策调整中不会“出挑”：不想首当其冲，但也不会居于人后。

在现实影响之外，小回还想提醒：住房限购限贷政策，其心理影响才是更值得关注的。本轮成交爆发、房价上扬的推手，来自于“你追我也追”的心理关口；到了现在，政策则在做着“该冷静了”的心理暗示。只是，暗示的影响大或者小，亦取决于政府部门准备下多大的居心，使出多重的手腕。

这两天住房限购限贷此起彼伏，有购房者在搜狐焦点购房大学微信群中提问：房价会跌吗？小回就提醒大家想想：两年前石家庄取消住房限购政策的时候，你见到石家庄房价跌到多少？