一阵秋雨一阵寒，在北方天气逐渐降温时，位于海南岛最南端的三亚又将迎来房地产的销售旺季。但与往年不同的是，今年的三亚楼市却率先迎来了调控升级。

10月9日国庆长假后的第一天，三亚楼市从买卖两端加码调控，限购和限售再次升级。根据调控新政，在购买端，外地户籍家庭在三亚主城区购房，社保和个税由之前的1年上升为2年；在销售端，外省户籍居民家庭等取得不动产证后2年内不得转让上升为5年内不得转让。

在岛外客户为主要来源的三亚，调控升级再次指向了外地购房者，这让外地购房者在三亚市区购房的门槛提高、持有成本和周期也再次延长。

当地一位置业顾问对界面新闻称，暂时影响不大，政策的好处是让三亚房价涨的不会那么快了。岛外旅居客已成为海南的购房主力人群，占比高达88%。其中京津冀和东三省的购房者最多，占比接近50%。

岛外客户的大量涌入让三亚住宅市场的价值在2016年重新被发掘，商品房成交量和价格均创历史新高。根据搜房网数据，2016年的成交量每月几乎都在2015年的1.5倍以上。乐居监控数据则显示，2016年，三亚楼市共成交商品房30389套，同比2015年（17474套）增长73.9%；成交面积256.17万平方米，同比2015年（154.9万方）增长65.34%。

在迎来历史最高成交量之前，楼市去库存曾是三亚的主要任务。根据国家统计局2015年11月底的数据显示，三亚当时的库存量近400万平方米，库存消化周期需要23个月，名列库存排行榜的第五名。彼时，巨量的房子如何消化被认为是三亚的难题。

但幸福却比预想中来的要快。随着大量过冬人群聚集的岛外需求量猛增，三亚房产去库存在2016年效果显著，房价也开始了一轮快速上涨。国家统计局海南调查总队相关数据显示，自2014年10月开始三亚房价曾进入一个同比下跌通道，但从2016年2月开始，三亚新建商品住宅价格同比又转降为升，房价趋势一路走高。

相关数据显示，2016年，三亚房价从1月的16522.35元/平方米上涨至12月的23393.42元/平方米，涨幅高达41%。尤其是2016年12月、2017年的1月和2月，三亚新建商品住宅价格环比涨幅连续三个月位于70个大中城市之首。

在海南布局的一位房企营销负责人告诉界面新闻，过去一段时间海南房地产量价齐升，市场快速去化，库存周期不足一年，自己在三亚的楼盘已经卖的差不多了，对三亚仍然看好。显然这次调控升级并未影响它们对三亚市场的信心。

由于气候适宜、空气状况好，对于大部分北方人，尤其是北方老人来说，三亚可以说是躲避雾霾、逃离寒冷地带的最有吸引力的城市。每年冬季约有超40万的北方“候鸟老人”到海南过冬。

上述开发商告诉界面新闻，三亚房价的这一波猛涨主要是受去年整体市场行情的向好，同时受季节因素、三亚空气质量好等原因，三亚的房屋销售在去年创历史新高。

开发商们把眼光重新投向了这块宝地，对三亚重拾信心。数家房企负责人均对界面新闻表示，依然看好三亚的发展，将持续在三亚甚至海南深耕下去，但由于公开渠道取得土地的成本高，未来会更看重并购的机会。

根据海南省统计局1-5月的统计数据，全省房地产开发投资增长主要是大三亚区域快速增长所致。1-5月，大三亚区域房地产开发投资完成293.73亿元，增长19.5%，对全省房地产开发投资增长的贡献率为101.0%。以三亚为核心，加上周边的陵水、乐东、保亭等地，形成了海南旅游度假地产投资量最多的区域。

再次进入销售旺季后，三亚楼市的热度能在调控升级后持续下去吗？

时值北方气温骤降，迁徙三亚或者海南的时刻再次来到。一位三亚当地置业顾问对界面新闻称，“现在人刚开始越来越多，我这个月接待的客户九成都是外地人，昨天刚送走一行六个山东济南的客户。”

一位在国庆前夕前往海南考察的市场人士对界面新闻证实了类似的说法，“我在售楼处看到的车牌号中，五个当中有四个都是外地车牌。”

调控升级似乎并未影响到三亚看房的客户量，但经历多次调控的开发商仍会谨慎对待。“现在调控加码到来可能会让三亚甚至海南市场遇到一些阻力。”一位开发商对界面新闻称。

除了10月9日新出台的调控加码新政外，9月28日，海南还出台了《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，并停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理等。

9月29日，海南再次印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》，称各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

“正是因为市场预期会很火才先出台政策，不过限购升级的地方只在主城区，对于三亚郊区的影响并不大。”上述市场人士对界面新闻称。

房企也仍然保有信心，上述房企负责人告诉界面新闻，三亚为典型异地购房市场，面对全国改善旅游度假客户，客户群体庞大，现有政策不会立即、有效抑制需求，在双暂停、去库存的政策影响下，供给量锐减，可能会无法满足客户高体量需求。