终于尘埃落定！

天津楼市沸腾了！

新政出台，锚定刚需、改善购房需求。

早在8月4日，《天津市关于促进恢复提振的若干措施》（征求意见稿）发布，释放了一条重磅信号：天津楼市要出利好政策了。主要涉及首付比例、个人信贷政策、分区政策等。

接下来，等啊等，盼啊盼，这期间市场躁动成啥样，大家有目共睹。很直接的反映了一个赤裸裸的现实：关于天津楼市利好政策的渴望度已到顶点和沸点。

就在刚刚，天津新政正式重磅发布。

话不多说，来，上新政。

保障刚需住房需求

一、扩大保障性租赁住房供给，解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。用好国家奖补政策，支持新建、改建、盘活租赁住房，落实本市关于保障性租赁住房土地、金融、财税、公共服务等配套支持政策，加强年度用地计划和建设计划管理，加快保障性租赁住房建设，加强监督管理，促进供需适配。大力发展长租房市场，引导住房租赁企业结合市场需求扩大房源供给，稳定住房租金水平，满足多元化的住房需求。

二、支持新市民合理购房需求。非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房，滨海新区仍执行原购房套数政策。

支持改善性住房需求

一、对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房。

可以说，适度放开“限购”，允许多孩家庭购买第3套房，同时家里有60岁以上老年人也可增加1套购房资格。目前天津改善客群，很大一部分是因为没有资格。

二、居民家庭将自有的1套住房通过本市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。

三、居民家庭在本市住房限购区域内持有住房达到限购套数后，将其中1套住房出售的，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。

就是卖一买一。

四、居民家庭房屋因城市重大基础设施等项目建设被区级以上人民政府征收的，可凭征收协议购买住房。新购房屋价款不超过房屋补偿款的，免征契税；新购房屋价款超过房屋补偿款的，对超出部分征收契税。

道士君认为，这一条，对于购房人是实实在在优惠，免契税。缩减购房成本。

完善住房信贷政策

一、优化住房贷款首付比例。无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%。已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。

其一，这就是认房不认贷。已结清购房贷款且在本市无房，按首套贷款政策执行。

简单粗暴理解，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定，也就是首付30%。这是非常大的利好，为目前爆发的改善需求“添油加柴”。

其二，为支持刚需和改善性住房需求，将居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由60%调整为40%。这一条实施差异化的信贷政策，道士君认为是这里面较为重磅的一条，再说一遍，刺激改善。

二、落实国家房贷利率优惠政策。对于贷款购买普通住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。国家另有规定的，按照最新政策执行。

促进房地产业健康发展

一、优化新增供地商业服务业设施建筑面积比例，按照上位规划及专项规划要求，在保证公益性配套设施的前提下，结合市场情况，落实好国家及本市关于新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例的相关政策规定。

减少商业、办公项目土地的供应规模，严格控制新增商住混合用地中商业用地比例；

目前比例为住宅商业比例7:3,商业比例的确太高，账算不过来，这是新突破，对于天津冗余的商业来说是好消息，对于拿地端来说也是放松。

二、实施阶段性土地出让支持政策，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

三、完善金融政策，商业银行要积极满足居民合理的住房信贷需求，依法支持存量非住宅项目盘活。准确把握和执行房地产金融审慎管理政策，金融机构保持房地产开发贷款平稳有序投放，支持房地产项目和参建企业、材料供应商合理融资需求，保持房地产上下游企业融资连续稳定，确保项目建设。银行机构要加强对按揭合作项目施工进度和建设形象部位的尽职调查，确保相关项目条件符合国家管理要求，依法依规发放个人住房按揭贷款。

四、加大税收支持，降低房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按3%确定；其他开发项目，计税毛利率按15%执行。

新政出台，对楼市影响几何？

春风吹来，百花香。

天津的12条楼市新政可谓条条重磅，尤其是需求端，一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。供应端，有效缓解房企资金压力，降低部分片区库存风险。更值得一提的是，

其实，在当前市场环境下，我们可以看到高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提高。政策放松的空间正在扩大，强二线城市已开始放开手脚，松绑限购、限贷等政策，甚至重新拾起棚改货币化安置这一去库存利器。

而天津楼市新政除了“救市”意义之外，之于全国，天津一直都是楼市政策“风向标”，这个风向标代表楼市利好政策进入关键期，放松的空间正在扩大。

接下来，天津楼市的购房需求持续释放，各区域有望轮动回暖，市场热度将从主力成交区到冷门区域梯次传导。

今年1-8月，天津新房供销量收缩，整体低位运行中，供应量刚越过460万方，同比下滑44%。成交量511万方，仅占去年总成交量的40%，与去年完成的总量有约770万的差距，是2010年至今成交量的最低值。目前楼市持续波荡筑底，锅底快戳穿了。

看似冷淡的天津楼市，房价上虽有起伏，但没有出现直线下滑的趋势，其中3月、6月还达到了高点，尤其6月，价格上限开始被打破，首次超19000元/㎡，这也是创了单月历史新高。当然，是结构性上涨。

可预见的是，锅底油温加热，酝酿向上反弹，成交量受新政影响或将迎来一波好行情。

道士君认为，这是时隔5年，最佳买房窗口期再度被打开。但还是强调一下，这个窗口期是阶段性的、周期性的，要抓准时机。

也从这个月开始，将是天津房地产最重要的分水岭。

接下来买房三个关键点：1、抓紧上车。2、盯紧主城。3、不要乱买，重要的是买安全性高的项目，买对的项目。

两个卖房建议：1、想卖二手房的，赶紧挂。2、老破小，不是学区的，出手，优化资产。

数据来源：京津冀数据研究院。