【大河报·大河财立方】（记者 杨霄 实习生 卜浥晨 文图）大商新玛特郑州桐柏路店闭店两年后，一家名为T10·探十里的购物中心在其旧址“发新枝”。8月4日，大河报·大河财立方记者在升龙·中原新城商业门口看到，该物业外围已架起围挡开始装修。

此前一周，该物业的“新房客”河南探十里商业管理有限公司（以下简称探十里）已宣称，拟通过商品结构组合、剧院式场景营销、主动式服务等方面创新，构建全新的家庭型购物中心样本。该公司创始团队的项目操盘手，是原河南新田商业总裁司小伟。

“探十里”揭幕

司小伟以商业董事长身份复出

从前东家隐退大半年后，司小伟亮出了他的新名头：探十里商业董事长。

十多年前，在以百货店为主导业态的零售竞争丛林中，他是打响购物中心业态“郑州实践”的革命者之一，且在同业中被推为首。时至今日，新田商业已成为河南第一大购物中心投资运营商，且能跨出中原、开拓上海，司小伟曾在其中扮演过重要角色。

不得不说，司小伟带着他蛰伏半年谋划的探十里，为郑州商界带来了新惊喜：在郑州陇海路与桐柏路交叉口的升龙·中原新城（原大商桐柏路店旧址），筹建11万平方米家庭型购物中心，明年上半年将开业运营。

或在消费者看来，单体规模10万平方米以上购物中心，早就是入局郑州商业市场的“旧门槛”。但零售圈却要对司小伟和他的探十里打上N个问号：为什么要选址在郑州西区，用“旧瓶装新酒”？为什么做家庭型购物中心？他凭什么？

司小伟在接受大河报·大河财立方采访时介绍，探十里项目发端于去年10月。经过多轮对比，该项目最终确定落在郑州西区升龙·中原新城，其周边目标客群的密度、消费力及物业硬件条件、规模等契合项目需求。至于该物业此前做过什么商场，对探十里团队来说不重要。

纵观目前国内大购物中心，其组成无外乎鞋服、餐饮、书店、儿童、休闲娱乐、超市、黄金珠宝、影院等消费单元。区别就在于，不同购物中心的投资运营商是基于品牌定位，对各消费单元的品类、品牌及其数量设定符合自身定位的组合方式。

客观来看，消费者不需要区分购物中心的类型，品类多、逛着舒服、买着便利，就是大多消费者对购物中心评分的核心维度。只有零售业投资者才会细分购物中心类型，这基于每家商企的品牌定位、目标经营客群定位，以及自身所掌握的商品资源禀赋。

那么，重新出发的司小伟，为什么要做家庭型购物中心？他称，当下国内主流的购物中心多定位于时尚型购物中心，它们的目标客群是更加关注潮流变化方向的商品组合。与前者不同，家庭型购物中心经营定位在满足家庭日常生活所需，它所瞄准的是主要以家庭为消费单元的客群。在国内同业，瑞典宜家旗下荟聚购物中心、日本永旺旗下梦乐城系列购物中心等，都是家庭型购物中心的优秀作品，中国自成体系的家庭型购物中心品牌尚无典型代表。

家庭型购物中心在河南缺位

“探十里”谋求差异化打样

“中国没有自己的家庭型购物中心的模板，那就由探十里尝试做出个模板。”司小伟对此乐见为是一次机会。

值得关注的是，国内家庭型购物中心的经营规模多在5万平方米以下，探十里拿11万平方米物业做此细分类客群，这无疑是一个挑战。

他认为，5年后的郑州零售市场，区域中心型或中高端购物中心竞争趋向白热化是大概率趋势。而家庭型购物中心主打垂类商品及差异化服务，是避开未来行业高强度较量的有效途径。截至目前，有相当数量的核心品牌已对探十里完成到场探盘，进入合同探盘周期。项目整体招商主力店品牌已经基本锁定，目前已进入全面招商阶段。

某知名儿童娱乐品牌商在接受大河报·大河财立方记者采访时印证了这一点，该公司与探十里正在进场谈判中。该品牌投资人认为，探十里项目的市场定位与物业选址是明智的。当前，郑州购物中心的同质化竞争已非常严重，与10年前百货店所发生的频频“撞脸”如出一辙。当然，司小伟团队是否能为家庭型购物中心完成打样，仍需看其团队的创造力与执行力。

对当下郑州购物中心领域的市场竞争发展状态，世邦魏理仕郑州公司副总经理 张桐的看法是，过去十年的市场发展，可谓处处是机会，也使得很多大型购物中心的项目团队或操盘手逐渐适应了“舒适区”，并未真正结合项目自身定位、市场及消费者的变化，去做可持续的发展规划。当一轮经济环境发生变化，市场出现了两极分化，一是强者恒强，二是“躺平式应对”。

张桐认为，优秀商业项目的操盘人或决策人，会让自身商业理念持续迭代，团队人才的培育和梯次的建设、数字化平台的搭建和持续投入、营销模式的转变等，使得其在可持续发展这条道路上越走越远、越走越顺。反之，则会一步步坠入深渊，并随着市场的革新和竞争加剧而逐渐退出舞台。

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