最近很多小伙伴私信咨询我，说想要在天津购房，考虑孩子教育、落户等，深聊中发现好多小伙伴只是单纯地想在天津买个房，让孩子上学或者通勤上班等，这种想法有时候比较空旷，没有自己的购房思路，很容易随便买个房子，涉及到后期出手不太好出手，或者购房后很容易后悔，再买一套自己喜欢的房子，成本上就会大很多。有的自己看好房来咨询房子合适不合适，发现自己居然限购了，之前的准备和已经行动的工作就付诸东流了，比较尴尬的一件事情。

所以在天津买房前，首先要了解清楚天津这边各方面的政策，做个小小的天津通，对于自己购房或后期在天津生活百利而无一害，那么购房前需要提前了解什么呢？我们一起来聊一聊。

一、天津的购房政策

天津目前还是限购限贷城市，认天津的房产和全国的住房贷款记录，外地户籍家庭最多买一套，本地户籍家庭两套房产后限购，本市离异带为未成年人的以家庭单位计算，首套首付三成，二套首付六成，滨海西区不限购，但是限贷。

1、商业贷和公积金贷款：

首套房商业贷款LPR利率4.45%，下浮20个基点，利率为4.25%，较之前4.95%的贷款利率下降70个基点，比如贷款100万，每个月少还370元，25年总利息少还11万。二套商业贷款LPR利率4.45%，上浮60个基点，利率为5.05；LPR利率每个月20号调整一次，以每个月具体调整利率为准。

公积金贷款利率为3.25%，首套最高贷80万，二套最高贷40万，两种计算公式：首套的公积金余额乘以20倍，二套最高贷公积余额的十倍。第二种：[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。两者所算贷款取最低值。

2、因区施策（武清、静海、蓟县、滨海新区）+卖一买一

这四个区购房要求有京津冀工作证明或者有滨海居住证即可购房，相当于变相解除限购，静海、蓟县大多以地缘性客群为主，距市区又远，政策变动后没太大波澜，武清主要以北漂客群为主，高考三年学籍加上疫情影响，市场有些惨淡，政策出台后，有项目两天成交90套。

卖一买一：手里有多套房产，只要贷款控制在两套以下，在津房置换挂上去，就可以再买一套，利好改善型客户群体。

3、海河英才落户和积分落户

最近全国各地都出台了不少购房政策，天津也不例外，在天津购房很简单，限制没那么大。主要是户口，大多来天津买房的不仅有房住，还要兼顾孩子上学这块，毕竟没有户口参加不了天津的中考和高考，所以落户很重要，目前落户大致有两种常用的方式：海河英才和积分落户。

海河英才：中专、大专、本科及以上都可在天津落户，其中中专和大专需要在天津有社保，对技能证和年龄有限制，技能证和工作范围相吻合。本科落户有无工作都可，不过对外地社保查得严，有外地社保或者国企、事业编落户几乎会被拒。天津本意想留下人才，而不仅仅是孩子。

积分落户：相较之前，目前的积分落户宽松很多，学历、社保、公积金、租房、居住证、年龄、技能证等均可积分，由之前140分降低到110分即可落户，京津冀居住证通用，申请条件降低，无入户指标限制，之前140分可以申请，有指标人数限制，实际分值达到150分有可能也落不下来，今年第一期积分落户已经完毕，有1万多人申请通过，最高分830多分，最低分110分就落户成功。积分落户是无学历人群，在天津工作落户的最好的方式。

二、天津的教育政策

教育是国家之根本，是发展强国之基石。最好的投资就是教育，为了教育不惜花重金从胎教、兴趣班、辅导班、升学班等开始各种培训，使各种差距不断增大。好的越来越好，差得越来越差，但这种投资对于咱们普通人来说会是不菲的开销，为了更好地均衡，通过各种前期的规划，在学前教育、义务教育、大学教育、研究生教育等各个教育阶段进行择校，更好的均衡各种差距所带来的影响。

根据全国长期以来的教育情况，天津的教育优势明显，本科升学率在80%，在天津上学10个人中有8个上本科，985、211等重点学校升学率也很高，在全国都是排名前三的位置，甚至能拔头筹。天津本科升学率高，高考考生少，本地高校资源多，招生多，自主命题简单，这也是大家选择的重要原因。考上一个好的高中相当于一只脚迈进了本科院校，那么咱看一下去年天津各个高中的情况：

1、高中

市内六区中考锁区，其他区域中考锁区，意思就是在市内六区中考可以报考市内六区的高中，其他区域的中考生只能报考本区域的高中，比如津南区的考生中考，只能报考津南区的高中。

2022年天津高考改革，从2022年开始参加天津高考需要三年高中学籍并实际在天津就读才可以，目前，最晚高一下学期转学还能算三年学籍，可以参加高考。

天津的本科升学率很高，但是想要选择一个好的高中，要看一本升学率，决定着孩子能不能考上一所好的大学，想在天津考市内六区前20名的高中，孩子成绩要在520-530分左右才有希望考上。去年中考总分590分，其中包含30分的体育成绩，想考520分以上也不是一件容易的事情。

天津除了市内六区的高中就没有好学校了吗？答案肯定不是。

除市内六区外，天津其他各区域一中学校，一本升学率也非常高，能考进各区域的一中，踏进一本学校又更近一步。各区一中学校一本升学率75-90%，在市内六区也能排前十。区别是市内六区中考人数少，招生多。各区一中中考人数多，招生名额固定，竞争压力相对大。

通过一本升学率就可以看出来，天津市内六区高中也会有差校，并不在少数，这也是源于高中按成绩掐尖录取，好学生都去排名靠前的好学校了，使之好学校越来越好，其他区也一样，好生源都进一中了，但也有特殊教育区域，比如空港、生态城，还有高中建好之后的海教园可期待。

2、初中

2022年初中改革，总分从之前的590分提高到800分，其中30分的体育成绩提高到40分，来应对高考3+3模式。高考三年学籍的改革后，初中是个大热门，初中是拉开成绩的分水岭，初中教学好，考个好高中自然不是个问题。

2020年公民公招、公民同摇以来，不管是重点小学还是普通小学，都有同等的机会通过报志愿进入一所好的初中，初中摇号需要有小学学籍，摇号报志愿也需要一些技巧，不要随便报。除了小升初摇号，初中转学提前了解以下，指标生、小卷考试、体考。

1、小学

天津的小学入学政策，要求也很简单，就是一个户籍+房子对应一所小学，免试入学，就是说只要你买了学校对应的学区房，就能入学。

民办小学入学报名超过招生人数即摇号入学，没有摇上对应的公立小学

小学分为重点小学和普通小学，重点小学不接收转学。在天津的学区房指的是每个区的重点小学附近的房子，师资力量强，教学设备好，教学质量高。

小学转学一般都是片内统筹分配学校，就近学校哪个学校有名额分配到哪个学校，和平和河西一片小学转学全区统筹，小学转学买房前一定要问好。

天津教育资源集中在和平区，其次河西、南开，再就是河东、河北、红桥。海教园约等于市内六区，再就是教育特区空港、生态城，最后环城等区域。房价也一样，因为目前教育与房产挂钩。

三、天津的房价梯度

由于高考三年学籍政策+疫情影响，这两年房价梯度较前两年有所变化，各区均价下降一些，其中和平最坚挺，教育优势最明显，价格往上涨不少，着急上学的一房难求。河西、南开房价比较稳定，均价3万左右，性价比比较高。河东、河北、红桥价格均价。环城均价西青最高在1.8万左右，其他三区均价在1.4万左右?。海教园空港均价1.6-1.9左右?。属于教育特殊区域。

看上图，总价多少资金在哪个区能买多大平米的一算就可以，买房前规划好自己的预算，考虑好自己关注的点，比如教育、地铁、配套或者纯改善，现在国家得大政策事房住不炒，短时间内如果没有特殊政策影响，不会大涨，房子还是以住为主，买房最好不要脱离居住属性，有居住属性的房子以后就比较好流通。

市内六区也不是所有的房子都好，不要为了买市内六区而买市内六区，首先要了解清楚，买市内六区其实主要是为了孩子在市内六区上高中，好的高中都是需要成绩考上去的，分数线也比较高，没有好的小学，好的初中做支撑，但考天赋考好的高中也不是很容易，所以现在天津的九年一贯制学校目前比较火，比如和平的二南开小学直升二南开中学，河西全运村小学直升二新华，南开的南开实验直升南开实验中学，海教园的九年一贯制学校可以考市内六区高中，空港也可以算是九年一贯制了，教育本身也不差。

市区没有学区即没有地铁的老破小、老破大尽量别碰，没有电梯，平米数又小，下雨积水也比较严重，成交周期长，砸手里拍大腿就晚了。由于市内六区老破小挂牌量不少，拉低了一些均价，考虑次新房或者新房的单价再往上加1万-1.5万左右。

以教育出发新房选房思路?：300万以上考虑河西、南开、和平，以教育和改善为主的客群?比较多。只考虑教育就和平，考虑教育加居住就选择河西三片，?毕竟陪读也需要居住。300万以下河西区也可以考虑，不过可选择性会差一些，主要在河东、河北和红桥较多，今年土地供应市区没有，所以市内六区小户型存量会越来越少?。150-200万必须要看的就是空港和海教园，有教育支撑，有地铁、有高铁、有机场，出行方便，?配套齐全。

教育跟房产挂钩，但大多数人购房不仅仅考虑教育，居住、通勤、配套、产品业态、地铁等因素也决定着买房的位置，这些因素考虑的越多，加的溢价就会越高，自己根据自己实际情况确定购房的区域，实在是不明白的也可以问问专业人士，还有购房千万别自己去看，?一点好处都没有。

天津也分中环线和外环线，几乎中环线以内就是市内六区，外环线周边经过这几年的疫情和各种政策洗礼，100万左右的楼盘带地铁的也可以?挑一挑，现在房价对于购房人来很友好了。

好了，今天就更新到这里，下一期东丽区，关注我，天津落户、买房上学转学不迷路，专业定制化服务、上学购房更清晰。有什么意见或者建议随时可以私聊，觉得有用的朋友可以伸伸小手点赞、收藏加关注，每周会不定期更新内容。