3年前的4月22日，海南宣布从即日起全面实行限购，并以此为基础实行全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者们纷纷在朋友圈宣布“全面降温”。

但是三年后，冬季的市场形势比想象中的要短暂，升温开始显现。海南今年一季度房价上涨11％，明显超过了全国8％的涨幅；三亚今年3月的新房价格为34022元／平方米，这也是自2018年9月以来的最高价格。

从2020年下半年开始，海南楼市的确悄然升温。截至今年年初，升温势态尤其明显，尤其是三亚市场。随后为了稳定房价，海南还需要严格实施全域限购政策，各种炒房现象不可低估。

价格上涨幅度，第一季度全国第四

4月20日，海南召开了2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会，公布了今年第一季度全省固定资产投资同比增长20.3％，比第一季度高出18.4％，两年平均增长8.8％。在投资类型上，非房地产开发投资增长14.7％；

据海南全域限购三周年评估报告显示，今年3月，海南开发投资增速的各项指标首次强于全国数据，其中，海南为29.4％，全国为25.6％。提示开发投资有一定升温苗头，需警惕。

与之相比，海南全域实行限购。除了全国范围内实施限购首月，即2018年4月稍强于全国市场之外，在随后的31个月，海南开发投资增速指标明显弱于全国数据。该指数为负值，已持续了26个月，充分说明调控政策是积极有效的。但是到2020年10月，这一数字第一次下降到0.9％。

从2020年6月起，海南楼市就开始悄然升温，这是首波节点，“买房热钱也多了”。

今年6月，海南自由贸易区建设总体方案出台后，就有市场人士认为，一大批利好消息令各方对海南楼市再度看涨。

董刚续称，今年年初是第二波海南楼市升温的节点。”“为什么上涨？由于上海，深圳，广州等城市加码限购，钱该往哪里去？来海南啦。近来有不少朋友来海南问买房子的事。”

房价反映了气温升高。根据国家统计局发布的数据计算，易居研究院发现，今年一季度海南新建商品住宅价格为每平方米18124元，在全国31个省（区、市）中排名第四，仅次于上海、北京和浙江。

在涨幅方面，海南一季度房价涨幅为11％，明显超过了全国8％的涨幅，甚至超过了最近房地产市场热炒的浙江省（10％）。

三亚市的房价接近三年的最高点。

即使在海南全面放开限购三年之后，海口和三亚仍然是房地产市场的重点城市。

据统计，今年第一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米，而2018～2020年同期分别为126万平方米、62万平方米和74万平方米；三亚实行全域限购后，2018年9～12月的单月成交面积仅为1万平方米，但2021年3月则达到13万平方米。

海南房地产市场资深研究员罗浩指出，在抑制房地产炒作方面，海南实际上可以重点发展商业地产。目前海南对商业地产的认可程度还比较低，需要正确引导，商业地产不限购，但适度的价格限制，不会对房地产市场造成负面影响。商业性房地产可以产生可持续的税收，拉动就业，促进商业繁荣，符合FTA的发展方向。

董刚则指出，看看海南楼市是否升温，还是看旅居产品。”如今许多酒店用品都不愁卖，每天售楼处都很多。谁来买？这类产品在万宁、文昌以及沿海地区都有，本地人会买吗？到海南工作的人才买吗？

就房价而言，2020年3月海口新建商品住宅价格降至最低点16240元／平方米。后来价格慢慢上涨，今年三月达到每平方米18702元。如果与去年三月的数据相比，甚至有15％的增长。去年的走势已经表明海口房价本身就是在上涨。

在海南全面限购之后，三亚受到的冲击最大，新购商品住宅价格下跌近万元／平方米，2018年8月为34295元／平方米，2019年1月为24962元／平方米。三月份，三亚房价为每平方米34022元，也是自2018年九月以来的最高点。但是，这还不足以完全反映海南当前的房地产市场状况。从2018年起，为稳定海口楼市，海口商品住宅备案价格一直保持在每平方米17300元左右。

四月份，海口“富通雅居”项目涉嫌违规销售被媒体曝光——“售楼部已售完，却能通过中介买到”“标价17300元／平方米的房子要加价到19000元／平方米”。记者还从多名海口市民处了解到，他们年初看房时，都会试探是否考虑一起购买车位，“如果不考虑的话，买房更难”。

三年间，海南全面限购政策确实有效地打击了房地产市场的投资投机需求，较好地贯彻了中央的“房住不炒”方针。但是该报告还指出，最近海南房价炒作，楼市升温的苗头开始显现，海南不能低估各种炒房现象，稳定房价的任务也十分关键，后续的调控需要常抓不懈。