运用收益法求取估价对象的净收益时，运营费用不包括

运用收益法求取估价对象的净收益时，运营费用不包括（ ）。

A、房地产税

B、所得税

C、办公费用

D、保险费

答案：B

解析：运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安等）、保险费、房地产税等。