2021年楼市刚开年，新一轮的房地产调控便接踵而来。

杭州、上海、深圳等多地接连发布新政，据中原地产研究中心数据显示，2月上旬，全国各地房地产调控超20次，1月累计发布房地产调控政策超42次，2021年房地产调控累计已经高达62次。

这意味着几乎每天都有一次调控。

那么，南宁的楼市调控会从严吗？如果真这样，未来怎么买房？

PART.01

风向变了？多地接连出招

枪打出头鸟，调控也是从最热的城市先下手。

从今年开始，北京、上海、深圳、杭州一二线城市的“打新”、“代持”、“学区房暴涨”等各种楼市不稳定现象不断冒头。

为抑制楼市过热，全国多个城市纷纷发布楼市收紧政策，从加码限购，到严打资金来源……各种调控手段轮番登场。

▲部分城市楼市调控政策

正因如此，才有这么多大招接二连三到来。

第一，离婚大法不好使了。

上海、深圳两地对“假离婚、假结婚”买房现象重拳出击，这个很明显是针对非刚需购房者，以前通过离婚拿房票去买一手房的，现在这条路基本被堵死了。

第二，加税。

之前的普通住房持有两年就可以不交增值税，现在提高到了5年，加大了二手房交易成本，也就间接降低了房产的投资属性。

最后，新房摇号会优先满足无房家庭，刚需的利益得到了一定的维护。

政策一出，大家都说很严，但君认为还好，更多的含义是打补丁、表决心，警示性极强，但杀伤性不高。

各地政策五花八门，这次君大概梳理了一遍，就是抑制非刚需的投资需求，并且精细化政策越来越多，补上以往政策的漏洞。

简单来说，就是“打地鼠”的调控模式，哪里露头打哪里。

整体来看，房地产调控还是延续“房住不炒”的基调，稳地价、稳房价、稳预期。

PART.02

柳州发布新政，实行“学位锁定”

看到这，难免有人关心下一轮调控加码的对象会是南宁吗?

不急，君先说说离我们最近的柳州。

今年2月9日，柳州市教育局印发《柳州市市区义务教育阶段公办学校招生入学办法（试行）》的通知，意在稳定学区，侧面敲打学区房。

▲柳州教育局网站截图

根据《通知》，柳州市将采取一套不动产（房产）小学锁定6年、初中锁定3年的政策。

也就是说，一套房产，在一定时间内，只能给符合条件的学生就读。

学区房学位的学生毕业后，该学区房锁定解除，可用于再次申请学位（如有直系兄弟姊妹在读的相应延期到其毕业）。

如果买的是二手学区房，那就要注意了。

已经有学位锁定的，就要等原业主子女毕业，才能解除学位，一旦学位锁定实施，买二手房，不仅要看学区，还要看学位情况。

▲示意图（图源：网络）

对于想炒学区房的投机者，也就更困难了，间接稳定了学区周边的房价。

不过，目前此项政策的实施时间不早于2022年，实施范围由各城区（新区）根据辖区内学校生源状况确定。

也就是说，今年不会实行，并且不会一刀切。

但学区房，也该降温了。

PART.03

南宁调控走向如何？

现在让我们把目光转回南宁楼市。

房价过热的城市，调控在所难免。

反观南宁，越来越多的楼盘推出首付分期等打折优惠活动，购房环境还处在宽松状态。

其实，自2017年实行“五限”（限地价+限房价（逐渐退市）+限贷+限售+限精装价）政策以来，楼市调控并未放松。

不过，随着时间发展，五限政策的约束力已经逐渐减弱，部分政策甚至已经名存实亡。

▲南宁五象新区城区图

2019年，南宁楼市政策有松动的迹象，比如：土地市场不限价地块成为主流，放开商品住宅预售备案价等。

特别是在2020年，疫情影响，南宁楼市调控政策有所松绑。

①南宁发布公积金新政。允许二套房公积金贷款，最高可贷50万。

②全面放开城镇落户条件。意味着南宁的户口迁移门槛降低，南宁楼市不限购政策之下，一定程度上促进外来人口的购房需求。

但今年开始，南宁楼市也开始有点“从严”动作。

像区直公积金政策大变动，公积金急剧收紧，对购房者来说，想通过公积金买房可能更难了。

另外，银行“两道”红线之下，金融监管手段也越发严格，房贷额度紧张，住房放贷变得困难。

▲中国银保监会通知截图

楼市走到现在，分化自然加剧，一方面房企大范围的促销，另一方面购房者在观望，如此市场背景下，调控走向是松是紧？

在君看来，南宁楼市还是不会迎来太严厉的调控，首先南宁房价与深圳、上海，甚至同级省会城市相比，尚在安全红线范围之内。

其次，强首府战略下，目前的经济形势也不允许南宁楼市调控过紧。

PART.04

影不影响买房？

不管市场如何变幻，房住不炒的大局是不变的。

这一轮的调控，不难看出，基本都是在打击炒房行为，避免房价过快上涨，对于刚需而言，房价不涨，或涨得慢，就是调控的最大利好。

不过，在楼市调控下，难免会有误伤。

比如深圳上海的“假离婚”调控，如果夫妻双方是真离婚，净身出户的一方，可能短时间内要承受无房、没有房票的困扰。

房价一年一个价，这杀伤力还是挺大的。

▲南宁城区图

受调控影响，南宁部分银行将根据购房者征信资质情况执行“一户一率”，不再执行之前统一的房贷利率。

调控之下，银行采取了提高个人房贷利率的应对措施，购房者不可避免受到了影响。

但是稳住别慌，因为这是一个大概率事件。

关键在于，接下来房贷可能开始挑人。

假如银行额度不足，那么就会筛选客户。先来一轮征信筛选，征信有污点的先筛选掉一部分人；如果还是很多，那么筛选负债，把负债高的全部剔除掉，剩下的就是最优质的客户，银行才完全放心放贷。

▲示意图（图源：网络）

当然这是比较极端的情况，银行不会把筛选搞的这么严格，但是要防患于未然，征信和负债一定要优化好。

不可否认，这一波调控，可能直接作用于未来的销售节点，首当其冲的是小阳春，只是，南宁依然可能是漏网之鱼，韧性很强。

▌写在最后

那么，在扑朔迷离的市场下，如何买房？

对此，君要给准备上车的朋友们提个醒：

要认真对待征信。

购买房产，银行在审批贷款的时候，会着重查看购房者的个人征信报告，征信会越来越重要。

不要用“假离婚”去倒逼政策从严、考验夫妻感情。别到时候没熬过3年，移情别恋假离婚变成真离婚，房子没买到，家庭就先崩盘了。

假离婚买房的风险太大了，不建议走这条路。

南宁目前楼市宽松，但整体不够活跃。

疫情夹击之下，今年对于购房者，尤其是刚需会有一个相对长的缓冲时间，谨慎对比之后，有能力、资金足够的可以在时机成熟上车。

作者|梁珍

审核|吴晓苑

编辑|刘玉婵

（来源：南宁楼市）