今天主要是一个讨论贴。

清明放假三天，让人有种“穿越”的感觉。不知不觉，南昌放松限购已经一个礼拜了。

之前我有提到，放松限购对非限购区是会有影响，那么，九龙湖和象湖滨江这些非限购区，现在还香不香？南昌楼市热度是否上升？

昨天我花了一天的时间，选择了三个板块进行观察。

这三个板块也是比较有代表性的三个板块，分别是原属非限购区的九龙湖，原属非限购区的象湖滨江，以及原属限购区的广州路。

讨论一下，南昌这次放松限购，九龙湖、象湖滨江和广州路等这些区域的销售情况和真实上客情况如何？

九龙湖

在放松限购之前，九龙湖的热度不说第一，争二保三起码不成问题。目前，九龙湖的新房主要分布在两个区域，虎形山片区和环湖片区。

虎形山片区，几个项目的市场热度都不差，像华润昆仑御这些已经销售有一段时间，现在基本清盘或者只剩尾栋的项目，也有联发红城投藏珑大境这样，去年开盘，持续热销的红盘。

昨天虎形山片区我主要看了一下联发红城投藏珑大境。

选它的原因，主要是这个项目比较纯粹，是一个纯洋房社区，比较有代表性，说是九龙湖纯改善应该没有什么异议。

整个项目当时有两组客户，在与项目置业顾问聊天之后她表示，现在主要受疫情的影响，与疫情之前相比，到访少了很多，至于放开限购带来的影响，目前还没有具体表现。

再看一下环湖片区，我去了保利天珺和红城投禧悦雅云。去这两个项目的原因在于，环湖区域新房供应目前主要集中在这两个项目。

保利天珺项目比较空，可能是因为我去的时候临近下班时间，当时项目没有客户到访。

从沙盘处其实可以很明显看出，这个项目之前卖得确实挺不错的，大部分楼栋都贴出了售罄的字样。

去年国庆，保利天珺还上演了一出抢房大战，目前看来，整体去化也确实不差，但最近上客应该还是受到了影响。

最后，是红城投·禧悦雅云。

不得不说一句，这铜制大门确实大气，现场第一视角挺震撼的。在经过测温登记后，进入到项目里面。

洽谈会客区是在项目的实景园林中央，据我观察，当时也是没有客户到访，主要原因应该也是临近下班。

虽然说因为时间的原因，下午，又是六点左右，人流肯定会少很多。但是在我与几个项目的置业顾问聊天中，她们都表示，现在（自己）项目的到访确实下降了很多，主要还是疫情。

“限购放松了，对于我们项目还是有一些非常微妙的影响的，可能九龙湖没有那么香了。”当问及放松限购对她们有没有影响时，其中一位说到。

象湖滨江

同样是不限购区域，可能很多人对于象湖滨江在这次南昌放松限购之后会有什么表现，都不看好。

那么真实情况如何呢？我选了三个项目，分别是联发美的云玺台，正荣金茂美的云境和万科江右东方。

联发美的云玺台已经卖了有一段时间，最早的一批房源今年年底就会交付。

准现房，加上是国企开发，在当前环境中确实比较有吸引力。从观察到的情况来看，项目还是非常热闹的。

而联发美的云玺台对面的正荣金茂美的云境，就稍显平淡。

虽然有正荣持股，但是这个项目操盘是金茂，在现场也可以看到施工，所以说，并没有受到正荣的影响，加上同样是准现房，竞争力还是有的。

不过，当时现场只看到三个人在洽谈区，热度终归还是没有隔壁竞品高，正荣的事情，可能还是有人会担心吧。

最后，看一下万科江右东方。

项目去年年底开盘时在区域的热度可以说是非常高，毕竟是万科首进象湖滨江，作为打开区域布局的第一步棋，拿出的诚意自然不会差。

不过，从我观察到的情况看，当时现场也只有一组客户，问及置业顾问，她说万科江右东方其实与其他象湖滨江的项目对比，到访会好一些，因为是万科的项目，大家对于项目的认可度也会高一点，这次主要还是受疫情影响。

当然，因为象湖滨江新盘比较集中，我不止走了上述的三个项目，一些项目真的可以用惨淡来形容，售楼部只见到置业顾问，不见购房人。

在与其中一个项目的销售聊天中，可以明显察觉到他有想跳槽的想法，想跑去西湖卖房子，没办法，现在朝阳太火了，自己已经太久没有成交了。

几个项目看下来，象湖滨江目前的到访和成交确实不太好，但是，我认为主要还是因为疫情，南昌县在此轮疫情中受影响程度还是比较大的，包括现在都还有区域处于管控区。

至于放开限购后有没有影响，理论上不会很大，因为放松限购主要针对二套改善，而象湖滨江从来就不是改善的目标，起码到现在来说不是。

一些项目的置业顾问也表示，政策没有太大影响，因为象湖滨江主要还是以地缘性客户居多，加上相对一部分地市客群，这些客户要么以刚需为主，放松限购对刚需来说，没有太大变化；要么没有南昌户口没有满两年社保，现在依然还是只能买非限购区。

广州路

广州路一直以来，说不上火，但是总能时不时听到它的声音，这里应该是目前主城内为数不多的高性价比板块，1.1、1.2w/㎡出头的均价，让很多人选择在广州路置业。

但是因为限购的原因，还是有不少人被分流到非限购区。那么现在放松限购之后，情况如何呢？

先看一下保利天汇。

从当时下午两点左右观察到的情况来说，有两组客户到访，从置业顾问处了解到，其中一组还是约访的。整个上午就两组客户，加上现在这两组，一天半下来，总共四组客户。

相比之前，项目的到访情况明显降低，置业顾问回复，主要还是疫情，虽然清明放假，但是还是没有多少人能够来看房。

再看一下赣电洪府。

这个项目卖的挺快的，洋房已经售罄，现在在售的就一栋高层，从房信网每个月的成交数据来看，赣电洪府已经连续两个月占据前三位置了。

不过，当时现场的情况却是有些反差，没有看到客户到访，可能是之前业绩比较好，置业顾问也佛系了，没有太大忧虑，问及原因，也是表示疫情影响，到访比较少很正常。

赣电洪府对面，就是绿都东澜府。

之前项目是有正荣持股的，但是现在已经是绿都独资，从现场情况来看，已经全面复工了。

售楼处里面，从观察到的情况来看，洽谈区有三组客户，还有一组客户在观看样板间，看样子是当时几个项目里人气最高的。

最后是保利时光印象。

这个项目也是保利开发的一个项目，与隔壁的保利天汇相比，区位相差并不是很大，最大的差别应该就在于商业，保利天汇底商为主，而保利时光印象除了基本的底商，还自带一个商业街区。

现场除了置业顾问，没有发现有客户到访。

整体看下来，广州路几个项目，在放松限购之后，其实并没有想象中那样火热。

这次我们观察了三个版块，从看到的情况来说，市场受疫情影响比较大，对于放松限购，各版块反映并不是很明显。

对于九龙湖这样的，主打改善的非限购区，会有影响，至于影响大不大，还需要再观察一段时间。

而象湖滨江，本身就是一个刚需板块，改善会有，但是很少，放松限购对板块来说影响微乎其微。

至于广州路，因为板块同样以刚需为主，放松限购之后，二套改善可能关注点还是放在朝阳、高新这些板块，对于广州路来说，一样意义不大。

当然，这只是目前一周时间我观察到的一些现状，可能受到访时间，节假日等因素的影响，会与实际情况有一些差距。

不可否认的是，要说现在南昌市场在放松限购之后就变热了，那肯定还要打一个问号。

很多项目的置业顾问都有提到，疫情是现在主要的一个影响因素，在疫情之后，或许会有一波“小阳春”，至于放松限购，现在并没有多大影响。

最后，互动一下，你认为放松限购对南昌楼市会有影响吗？