个人房产买卖常见问题

（个人）房产交易涉及什么税种，都怎么计算？

房产交易涉及主要税种：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。

税种

征免政策

转让方增值税及附加

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

城建税适用税率：7%（市区）、5%（县城、镇）、1 %（非市区、县城、镇）

教育费附加适用税率：3%

地方教育附加适用税率：2%

个人所得税

个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用税率为20%。

计税依据：

①纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

②纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳税额。珠海市核定征收率为2%。

个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的收入免征个人所得税。

土地增值税

个人销售住房暂免征收土地增值税。

土地增值税的征收对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转让房地产取得的收入减除按规定可扣除项目金额后的余额。按增值额的多少对于四级差率累进税率，计算土地增值税。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和房屋及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收。

印花税

对个人销售住房免征印花税。

个人转让非住房，按照合同所载金额对买卖双方征收0.05%的印花税。

受让方

契税

契税计税依据：成交价格和税务机关评估系统价格孰高原则确定；广东省契税适用税率：3%

自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

印花税

对个人购买住房免征印花税。

个人购买非住房，按照合同所载金额对买卖双方征收0.05%的印花税。

个人所得税

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的（直系亲属和特定关系人除外），受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“偶然所得”缴纳个人所得税。

计税依据：房地产赠与合同上标明的房屋赠与价值，减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

符合下列情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人购买一手房和二手房在税收上有什么区别？

请参考下表。

区别

个人购买增量房

（一手房）

个人购买存量房

（二手房）

计税依据

不动产销售发票金额。

成交价格和税务机关评估系统价格孰高原则确定。

税种

个人购买增量住房：契税；

个人购买增量非住房：契税、印花税。

根据房地产税收一体化和“先税后证”原则，买卖双方的税费需同时申报缴纳，可能缴纳的税种有：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税。

个人取得回迁房需要缴纳什么税？

回迁房就是发展商征收土地时，按照一定比例赔偿给被拆迁人的房屋。从赔偿房屋的建筑面积来看，分为两种情况：

①回迁房面积小于等于规定的补偿标准：免征契税；

②回迁房面积超过规定的补偿标准：对超出部分按照商品房缴纳契税。

购买网络拍卖的房子在税收上有什么注意点？

通过法院强制执行委托拍卖的不动产税费计征和减免优惠同一般买卖时相同的，但是由于该类型房屋实际产权与登记产权可能存在不一致，即有多环节交易税费未清缴，可能导致买受人承担被执行人和更多环节的税费。所以，通过拍卖环节购买不动产仍需谨慎。

个人二手房交易迎来“减税降费”

新红利！

根据国家税务总局和国家税务总局广东省税务局减税降费系列政策，其他个人存量房交易中城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税四个税种减半征收！！！

监制 | 国家税务总局珠海市税务局办公室

来源：珠海税务