2023不动产关键词：新周期存在6个已知数

出品 | 凤凰网风财讯

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作者 | 王婷婷

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“2023年，再也不能把赚不到钱归结到疫情了。”

这看起来像一句玩笑话，却也道出了2023和过去三年的一个最大不同。伴随中国疫情政策调整，国家“全面搞经济”，中央层面频繁释放积极信号，是时候抽离悲观情绪，是时候改变思路审视未来。

尤其是被视作近年“最大悲观之一”的房地产，更需要振作起来看到新机会。就像郁亮说的“悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”

风财讯年终策划系列之《2023不动产关键词》，拟汇聚不动产多个领域具有发言权的声音，来给2023年相应领域做预判，希望触发您的新思路、新视角。

维稳? 宏观经济关键词? ?中国GDP增速4%-6%

多家研究机构：目前世界银行、国际货币基金组织（IMF）等国际组织和高盛、瑞银、野村等多家国际机构对2023年中国经济增速的预期集中在4%-5%之间，国内机构的预测则多集中在5%-6%之间。

除防疫形势外，房地产能否企稳、外需放缓程度、政策对冲力度，都将影响2023年中国经济恢复。

翻篇? 地产政策关键词? 保稳防险，过时政策逐渐取消

中央经济工作会议：释放房地产政策“保稳”“保住”“防险”的三大基调。

什么是房地产新的发展模式？

房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏认为，房地产新发展模式就是“双轨制 租购并举”。

具体而言是向两个方面发展，一是坚定地“完善住房市场体系和住房保障体系”，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障；一方面鼓励租购并举，解决好新市民和青年人等住房问题，比如允许保障性租赁房以租代购、补交资金后可入市。

一些已经明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策应该会逐渐去除。

也由此刘晓博等业内人士预测大部分二线城市将取消限购、限售；一线城市限制政策将出现实质性松动。

微降2023新房关键词? 存量供应为主、房价先降后稳

贝壳研究院：2023年一手房价格预计先降后稳。

由于项目滞销、土拍热度不高等因素，各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。

2023年需求面尚未完全企稳之前，企业依然有以价换量的动力，新房供应价格有进一步下行空间。

2023年供应主基调是盘活存量、去库存。

拿地减少，2023年会新房供应紧缺的局面？不会。

市场仍有大量存货。截至2022年10月，狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月，三四线城市平均出清周期超过20个月。

(各线城市2014-2022.9商品房销售面积走势)

让步 2023二手房关键词? ?供应增长，议价空间先升后落

贝壳研究院：二手房供应量稳定增长。

贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%，2021年末较2020年末上升13%，二手房库存供应量变化基本稳定。

因为价格下跌下消费者预期不强，购房意愿减弱，以换房为主导的市场，不买也就意味着不卖，所以新增库存变化幅度相对平稳。

二手房议价空间先增后降。

当前重点城市二手房平均议价空间（挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例）已升至10%，处于近几年高位。

买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步，这一特征还将延续，直到更多买方入场后议价空间逐步回落。

洗牌? 2023房企关键词? ?微光变曙光、穿新鞋走新路

万科：微光变曙光

12月16日万科的股东大会上，郁亮对房地产行业的判断已经从“微光”进化成了“曙光”。

“时隔20年房地产再成支柱产业，房地产的政策面逐步向好，政策力度、广度都全面超出万科的预期。”

随之，万科总裁祝九胜指出，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。万科会开始做一些积极动作，比如在补充开发业务机会、公开市场拿地、开拓经营服务业务等。

保利：穿新鞋走新路

保利发展透过房地产行业白皮书预判，行业运行逻辑发生根本性改变，过去是高杠杆驱动规模增长，现在逻辑反转，企业投资需要高度依赖经营现金流，依赖销售回款，需求变化领先供给调整。

所以大分化时房企要继续向上，稳定向前，就必须穿新鞋、走新路。

因为房地产呈现去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化的五大特点，所以房企要将粗放的三高模式，转为精细化的“内生模式”，注重构建动态能力。

大浪淘沙是必然，一些房企要放弃幻想。

分化? 2023城市关键词? 核心城市先恢复、长珠三角领先

中指研究院：虽然疫情防控形势仍是最大变量，但二线城市的政策优化空间较大，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市。

三四线城市的市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。人均住房建筑面积超40㎡的三四线城市，部分城市甚至超过50㎡，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。

历史来看，长三角和珠三角地区在下行周期后，均率先恢复，2022年下半年同样如此。

（图：2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势/中指院整理自各地房管局）

长三角、珠三角住宅成交面积同比降幅收窄最明显；但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。

京津冀短期区域市场调整压力较大，预计2023年北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市持续底部运行。

长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复，比如成都放松了楼市政策，有望逐渐企稳恢复；短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期。

李光斗的一句话说得好：

开放，迎来了1992年中国经济新的高潮；

放开，则会迎来2023年中国经济新的周期。

《日本失去的十年》一书中描述日本经济危机后的社会是“低欲望社会”。但中国远远没有到那个经济成熟度、也没有到那种危机度。

疫情和调控正在“翻篇”，房企和地产人可能会有PTSD，但也无法忽略中国房地产的万亿空间。

所以与其悲观预测“低欲望社会”的到来，不如重回积极主义。

历史不会停步、社会仍在前行，每个人也还能够为“活得更好”而奋斗。

北京小学入学政策2023

北京小学2023年1月1日起在经开区范围内交易或取得的二手房全部实行多校划片入学。

海淀区在原有“六年一学位”基础上，提出自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，自该套住房地址用于登记入学之年起，九年内只提供一个入学学位（符合国家生育政策的适龄儿童除外）。

温馨提示：海淀区九年一学位落地，针对的是九年一贯制学校，并不是所有学校实行，另外家有二宝也不用担心，符合国家生育政策的二胎、三胎不影响上学。需要注意租房占用学位，建议2023年幼升小家长提前了解学位占用情况。

非住宅类型不动产不能作入学依据海淀区在延续“19.1.1”电脑派位多校划片政策基础上，明确提出在2022年5月1日后（含当日）取得的规划用途为办公、商业、公建、酒店等非住宅类型的不动产权证书不能作为入学依据。实际上，这一条政策，海淀区在以往的工作中已有体现，今年在政策文件里予以了明确。

小学入学年龄：

义务教育是利国利民的好政策，国家规定年满六周岁的适龄儿童应当入学完成教育，特殊情况下，年龄可以放宽至七周岁，因此适龄儿童必须接受教育，任何人都不能无故使孩子的受教育权力不完整，这是权力同样也是义务。因此家长需注意，孩子年满六周岁就应当送入学校进行义务教育，如有特殊情况最迟也不能超过七周岁。

2022年小学入学年龄的政策没有出现松动，标准入学年龄是6周岁，有些地区学位不足，或者儿童有其他原因不能及时入学的，可以推迟至7周岁，也就是年龄这一块，可以大于6周岁，不能小于6周岁。

主要是考虑到儿童的心理健康成长，接受教育的能力方面，年纪稍微大一点，更好融入学校集体生活。小学是教育的启蒙阶段，需要儿童有一定的自理能力，年龄太小，各方面跟不上，学习不适应，可能会给小朋友的心理造成阴影。

2013初北京房价走势？

北京二手房 北京房价2013年初分析

进入2013年，北京二手房市场成交热度不减。1月上半月北京二手房签约7940套。

根据北京住建委网站的网签数据统计，2013年1月上半月北京二手住宅网签总量为7940套，比2012年12月同期的网签量上涨了6.6%，与2012年1月同期的网签量相比更是大幅上涨了360%。

房价方面，供需两旺的市场局面促使北京二手房价进一步走高，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，上半月，北京二手住宅交易均价为25475元/平米，比去年12月份的房价上涨3.5%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，首次置业的刚性购房需求和着急改善的置业升级购房需求仍是年初支撑楼市交易量火热的主要力量。一方面，由于距离春节较远，另一方面，未来房价仍将继续上涨的预期，恐慌性购房气氛的滋生，使得这部分购房需求出手意愿更加强烈。

此外，年初新房市场供应量的萎缩，以及新开楼盘普遍在五六环以外，也促使部分购房需求从新房市场流向二手房市场。

北京小学多校划片政策何时开始

2023年1月1日开始。

2023年1月1日起在经开区范围内交易或取得的二手房全部实行多校划片入学。

经开区学区内实行就近入学。区域内划分为：核心区、河西区和路东区三个学区。小学入学原则上按照确定的服务范围就近入学，初中入学在小学毕业学校所在学区内派位入学，一贯制学校小学毕业生直升初中部；学区内学位不足时，经开区社会事业局在经开区范围内协调安排。