（央视财经 《交易时间》）近日，深圳写字楼空置率上升的话题再度升温。自去年下半年以来，深圳高端写字楼的空置率逐渐攀升，专业机构高力国际统计数据显示，深圳甲级写字楼目前的空置率高达23%，这是为什么呢？

深圳写字楼空置率攀升

曾富在深圳从事写字楼租赁业务多年，他告诉记者，今年的写字楼租赁市场是他经历过最艰难的一年，去年下半年开始，写字楼退租的情况就不断增多，手上的放盘量也一直攀升。

深圳某地产中介写字楼业务经理 曾富：现在市场有点低迷，客户量少了，成交率也比较低， 一些业主的盘放了有一些时间，半年可能还没有租出去。

随后，央视财经记者实地走访了深圳的宝安、南山、福田和罗湖等多个区域后发现，深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。有中介表示，部分甲级写字楼空置率甚至高达30%。深圳中心区新写字楼招租广告随处可见，很多负责写字楼区域的中介都叫苦不迭，多家门店也出现了倒闭的现象。

深圳某写字楼地产中介：原来写字楼楼下一般都是四、五个中介公司，同一个公司中间隔11米、12米又开一个门店，现在缩减到一栋写字楼下面一个门店，不会超过第二家，对半缩减。很多中介转行，因为做中介没有底薪，他很难生存。

与此同时，联合办公和共享办公等创新形式写字楼的空置情况也不容乐观，中低端写字楼受到的影响也在慢慢显现。

深圳某写字楼地产中介：联合办公整层有几十个单位，现在基本空了一大半出来，从今年开始空这么多，空置率有40%。

进入2019年后，深圳甲级写字楼空置率不断攀高。2019年第一季度，据第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼并无新增供应，然而其空置率环比上升0.2%—18.2%。

美联物业全国研究中心经理 张添鸣：2018年下半年，全市甲级写字楼的空置率大概是在17%—18%。2019年上半年，空置率上升到25%左右。其中，福田区的空置率目前是在16%，南山区相对比较高一点，大概在22%左右，其中前海相对比较高一些。

深圳写字楼租金最高下滑40% 幅度创历史新高

2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率的不断上升，也使租金增速承压，不少业主打起了价格战。

金先生在深圳罗湖区地王大厦，有一套190平米的写字楼，以前一直租约不断，就在今年三、四月份租客退租后，他把该写字楼再次放出市场，但四个月都无人问津。

金先生告诉记者，写字楼租不出去，他只能选择随行就市去降价。一开始他将租金降低10%，询价者寥寥无几，最后他狠心降了25%，才成功出手。

中低端写字楼，租金下滑已是普遍现象，深圳一个老牌高端写字楼招商处的工作人员对记者说，由于企业租赁成本更高，高端写字楼更容易受到市场风吹草动的影响。降低租金成为了最重要的揽客手段，更有甚者，不少业主之间还打起了租金的价格战。

深圳罗湖区某写字楼中介 钟先生：有些业主急点，就会降多点，低区的降幅会达到30%左右，高区的降幅会达到10%—20%，因为高区的写字楼会比楼下的景观好点。

高力国际发布的报告显示，自2008年到2017年，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。不过，截至2018年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。第一太平戴维斯发布的数据也显示，今年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元。

美联物业全国研究中心经理 张添鸣：目前来看，2019年上半年整体的租金价格一直在下行，较2018年有相对明显的降幅，整体来说在20%—30%，其中福田区相对表现较好一点，整体的租金价格在240-260元/平方米之间，南山区租金在220-240元/平方米左右。南山片区的部分产业园区的相对抗跌性比较差一点，价格下滑比较明显，部分项目下跌达到40%，甚至更高。

深圳写字楼供大于求 租房市场暗藏“回扣”

在深圳写字楼空置率高企的情况下，福田CBD很多写字楼的业主和中介都各出奇招，采取各种手段，希望尽快吸引到租客。

从事多年写字楼租赁市场的钟先生告诉记者，在成交低迷，租金下行，空置率进一步提高的背景下，今年深圳写字楼市场的供需关系发生了很大的变化，市场供大于求，租客变得更有话语权。

在深圳，一边是写字楼空置率不断攀升，租金下行；另一边则有包租公司趁低价吸纳写字楼，还给租客提供起定制化服务。中介表示，租客通过包租公司进行租赁，最大的好处是可以大幅度降低装修成本，目前他所负责的写字楼区域，包租占比达到40%以上。

另外，除了降低租金进行揽客之外，业主也开始承担起所有中介费。钟先生告诉记者，以前的中介费是租客和业主各一半，但现在则是业主全部承担，甚至有租客还收起了中介的回扣。

深圳罗湖区某写字楼中介 钟先生：有些客户要回扣才会去跟你租写字楼，回扣有些可能会一千元不等，就是看他承租的写字楼的价格。他们也没有个明确数字，可能会要十分之一，或者是五分之一。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：这种严重的供过于求的格局，今年是一个特例，供需两个端点都在调整，所以中间采取一些具体的操作策略，实际是为了供需关系靠得更近一点，走得更稳一点。所以，在这一方面，我们看到的今天这样一个非常复杂的现象，其实背后都是适应新形势、适应新的租赁关系。

深圳甲级写字楼数量激增 高风险企业不受待见

到底什么原因导致曾经“寸土寸金”的深圳甲级写字楼，现在变得如此困难呢？在深圳金融产业集中的片区，央视财经记者调查发现，福田CBD写字楼空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。

2018年，在金融行业整顿以及监管趋严的情况下，部分金融企业撤退，写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎。

记者走访时，有福田区高端写字楼的招商人士明确表示，拒绝金融类企业入驻。福田区一座写字楼管理处的人士告诉记者，现在整栋楼里已经没有互联网金融类企业了。有的是主动离开，有的到期了业主方不再续租，或者直接清退，新找上门来的已经不租了。

此外，从需求端来看，金融行业整顿的影响仍在持续，而另一方面，根据深圳市市场监督管理局统计数据，一季度深圳新登记企业，同比下降13.7%。业内人士表示，短期来看，深圳的写字楼市场仍面临严峻形势。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：现在每一个城区都在做产业转型升级，在这个转型中间，它再对旧的物业进行改造，这就形成一个新供需关系。所以，我觉得现在的整个深圳都面临着一个大的方向，就是一方面供给侧的改革，一方面需求正在提升，在这个提升和改革的空间中间，来寻找它们供需的一个新匹配空间。

深圳写字楼空置率走高，租金下挫，除了需求端的变化之外，另一个原因是深圳写字楼的供应近年来持续处于较高水平。

高力国际的数据显示，截至2019年上半年，深圳全市甲级写字楼存量达到553万平米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。2019下半年，深圳预计还将有超108万平方米的新增写字楼供应入市，主要集中在南山和前海。

今年6月17日，深圳市前海印发《深圳前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》。在前海片区达到一定条件的租户，每年可获得高达500万元的办公用房租金补贴，并且可连续享受三年。

中国城市经济专家委员会副主任 宋丁：在前海的注册公司有五、六万家，其中大部分都不在前海办公，所以说现在前海方面做出了这样一个政策吸引。它其实就是希望在外面的前海注册企业，加快回笼的速度。我觉得这个政策，可能在未来三年内还会有明显效果。

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