撰文=徐三刀

备注:永宁门夜景

PART1-团购房产

临近入秋之前，西安特别燥热，接连出了两起火灾，各方都在保持密切关注。

但《华商报》的新闻，却让人心里发凉，近日，经《华商报》报道披露，西安市规划局“半价”团购房的消息在朋友圈中刷屏，一套“报纸上说的4000多的房子”。

备注:“西安市规划局被报道团购房产”报道截图

这一天众说纷纭，人们有说“规划局真是个好单位”，以及“西安规划局还招吗”等等。在此之前，人们只是大略知道规划局是“好单位”，但哪里想得到会好到这般程度呢。

于是羡慕嫉妒恨这一切都有了，有人喊道“领导，大雁塔旁4495元/㎡的房子给我也来一套！”，也有人称“贪焚、作弊、失信，构成了西安楼市的原罪，这几颗毒瘤，赶紧得除。”

于是，媒体纷纷发文，感叹规划局是个“好单位”，还有一些特殊福利待遇的享受，算是“特供”、“灰色”等等。对于此次媒体公开披露，官方反应迅速，西安市纪委监委已成立专项调查组介入调查，将根据调查情况，及时发布有关信息。

但媒体一边倒的批评“单位福利”，明显隔靴搔痒，作为一个大西安发展的要害部门，竟然藏得如此之深，直至今日，都没有人识破你的厉害。

PART2-隐形魁首

可以毫不夸张的讲，大西安谋求发展，除了西安招商投资合作委员会之外，最关键的部门就是规划局。

王书记进入西安之后，第一件事情就是提出《大西安空间规划图》，3月9日上午，高层领导来到参加全国人大五次会议的陕西代表团，和代表们一起审议政府工作报告。会上，永康书记向领导展示的一张地图，引起全国网友热议。

备注:大西安三轴三带多中心规划图

真以为《大西安空间规划图》只是为了产业落位？想一想之前规划是什么？是官方提出的“五区一港两基地”，还有宝通大师流传的“九宫格”。

《大西安空间规划图》被高层领导首肯，反向也验证了此前规划的过气，“三轴三带多中心”通过平面交叉的方式，取代了以往分裂各自为政的局面，于是，有人在贞观上发布了一篇名为《西安五区一港两基地，谁将消失？》。

经济发展的博弈有意无意的绑架了城市规划，导致城市规划割裂，“边界效应”凸显，三不管地带真的没人管！1、西咸新区木已成舟，咸阳却准备退守北塬新城，打造一个西咸新中心，旋即又更改定位为“大西安(咸阳)文化体育功能区”；2、高新区拼命向南发展，直取鄠邑区土地，却不肯向西迈进，对接西咸新区沣东新城；3、西沣路将雁塔&高新、长安&高新一分为二，却没有想到成了配套、房价、发展的三八线......

备注:贞观《五区一港两基地，谁将消失》（下篇）内容截图

城市规划在无知无觉之中影响了这座城市的发展，如果不是深陷其中（如果你的房子没有买在三八线上，你根本理解不了什么叫做“边界效应”），你根本就没有办法相信，城市规划单位的影响力究竟有多大。

PART3-城市容积

当然，以上说的都是规划最终的影像，但最直接的其实就是容积率，不仅是项目容积率，还有城市容积率。

打开各市规划局网站上，你会看到时常有项目总平面图修改规划的公告发出，包括更改了容积率，规划设计变更等方面。实际上，不仅深圳，全国各地的房地产项目更改规划的现象屡见不鲜，包括调高楼盘的容积率、缩减绿地的面积、变更公共空间的用途等。

实际上，2012年3月国家住建部就出台了《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当严格遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，需要经过严格的法定程序审批。除此之外，哪个城区教育、公建等配套增加或是减少，建议部门都是规划局。

国内有不少城市一度规划乱象频发，城市规划单位一度成为拦截城市品质提升的黑手，比如被曝光的长沙。据公开报道，长沙市规划局原副局长顾湘陵在开发商的重金贿赂下，擅自改变遍布长沙市内五区的80多座楼盘的规划，调高容积率，缩小楼间距、减少停车位等。

备注:《法治周末》顾湘凌一案报道截图

大面积调整楼盘容积率，岂止是形成灰色链条这么简单。一般来说，容积率越小，人口密度越小，居住相对舒服，房价相应也较高，容积率越大则相反。大面积调高容积率之后，城市空间稠密，影响城市生活素质。

过去西安的容积率很高，二环内的项目容积率普遍在3.5以上，如果加上一些超过7的容积率项目，除了延安主城区之外，西安算是大西北容积率最高的城市。高容积率带给西安的影响是沉重的，对西安生态环境影响太大，严重制约了西安进一步的发展。

试想一个场景，西安市区地处关中平原，南临秦岭，每年的主导风向是东北风，静风频率平均在30%左右，是全国静风频率最高的城市。

因此，绝大多数开发商，为了争取利润最大化，都会把住宅项目的楼层数定在临界值33层，但如果容积率被“暗箱操作”（目前西安没有曝光，可视为不存在），整齐划一的建筑群对其他城市或许无伤大雅，但对西安却是一个致命伤！

这也给西安造就了一个奇葩现象，每年都会有人去钟楼水泥路上摊鸡蛋测量地表温度，其实，仔细想一下，人口密度这么高，还有汽车行驶，热岛效应很明显，西安和吐鲁番差不多，是全国最热城市之一。

PART4-泪点规划

而更可怕的是西安城市规划的发布，甚至于可以为了经济发展做出很大“牺牲”。如果城市发展有需要，完全可以“牺牲”现实，输出规划方案。

西安的城市规划，有时候带有一种悲壮的牺牲策略，但这种所谓的“牺牲”，没有启动客观上的推进，反而被时间证明，几乎都是短视策略。

城市规划，美好之处在于“点石成金”，一夜之间让你身价百倍，比如高新三期规划升级，要打造“西安丝路国际金融中心核心区”，紫山庄园突然“死灰复燃”。

城市规划，也可以一夜之间，让你倾家荡产，比如佳诚长安集，无偿减掉可开发用地160亩，致使开发面积少了31万㎡，开发商敲坏了计算器也算不过来账。

城市规划，还可以让你欲哭无泪，比如要建设大西安新轴线，为了提振西咸经济，世纪大道国润城26号楼388户业主房子要拆，业主们都要讨个说法。

备注:“世纪大道国润城26号楼388户业主房子要拆”报道截图

城市规划，更可以让你一头雾水，比如曲江二期“雁梦湖”竟然消失成谜，之后小道消息传出，竟然因为地质条件不能挖湖，最后成为茶余饭后的笑谈。

备注:“曲江雁鸣湖消失之谜”报道截图

备注:“曲江雁鸣湖消失之谜”报道截图

除此之外，还有很多让人难以理解之处，譬如泾渭新城处于泾河与渭河之间，属于西安上风上水的位置，为什么要打造重工业布局，难道是因为雾霾不够大？即便吸到雾霾，也不觉得肺痛，重工业对于环境污染，总该一眼看到吧。

但为了西安发展，这些都被牺牲了，牺牲了自然、牺牲了古城、牺牲了生活，却换不来一个好未来。

PART5-县城西安

关于西安究竟能否算是一座大城市，始终存在质疑的声音，2015年之前西安GDP排名第26位，比唐山、南通、泉州还差，甚至于连烟台、沈阳、济南都不如，加上城市面貌破败，长期无法焕新，西安逐渐在认知上形成“废都”的印象。

一直以来，西安都被认为是城市首位度较高的城市。这一认识形成于长期的历史，并在无形中左右了人们的观念和行为，也进一步在有意或无意中对区域发展战略决策产生影响。然而很多传统观念已经失真，或许已经经不住经济考量，也未必有现实逻辑基础。

因此，对于西安的城市站位评价，始终存于两极化，一部分人批评西安“发财全靠秦始皇”，躺在汉唐陵墓资源堆里，不用努力，也能获取政策利好；一部分人期待西安“三大改革”药到病除，把“陕西现象”连根拔掉，看清差距，追赶超越。

而在实际城市开发中，西安市往往陷入两难，没有资金增加配套，只能卖地。一些开发商也热衷于修改规划，主要原因就是地方政府卖了高价地，挣了土地财政，但由于楼面地价偏高（其实也不高，主要是西安房价便宜，截止2015年西沣路回迁户买住宅，还有四千多的），开发商挣不了钱，要么一直土地闲置，要么倒逼着政府改容积率摊薄楼面价，结果导致西安遍地韭菜楼。

好的一点是，西安终于等到了改变，总算没有一烂再烂，知道容积率再提升，城墙里就要烂了。于是主动降低容积率，多拆少建，多建一些公园配套等等。

2018年3月30日，西安市人民政府办公厅关于印发《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》的通知。明确将住宅（底层、多层）容积率控制在1.0-1.4；区域内的商业用地建设，建筑密度不得大于40%，容积率不得大于2.0，绿地率不得小于25%.

备注:根据《意见》，全市管控范围包括明清历史文化区、隋唐历史文化区

备注:《意见》中关于容积率等指标规定细则截图（以上图片及内容均源于西安市人民政府官网）

探索了10余年之久的西安“皇城复兴计划”，自去年启动后，终于在2017年底尘埃落定，但为什么没有人反问一句，过去的十余年为什么规划部门，不去降低容积率标准，为什么只搞“旧瓶新装”，不去搞“降容减地”？

清华大学的教授韩骥老先生，有句话形容西安规划：“辛辛苦苦忙一场，直把都城当县城。”是的，皇城的西安，沦为县城西安，何等的讽刺！

PART6-城市代价

最明显的就是西安旧城改造，参与者全是清一色本土企业，外埠房企根本没有胆量涉足，记得，是没有胆量敢于涉足！

在城市进行旧改项目由于城改“成本太高”，没有人愿意接盘，政府为了刺激开发商拿地积极性，会容忍提高容积率。造成的直接后果就是开发商热衷于与村民打交道，敢于冒风险接盘，肆无忌惮的过高容积率，也只有本土房企会如此，没有办法，不出面积，就会赔本。

举个例子来说，大兴新区，作为西安首个成片旧城改造区，总规划面积17平方公里，仅莲湖辖区就有13平方公里。政府企图借助综合改造，将企业搬迁、产业优化、经济发展同步进行，打造一个宜商、宜贸、宜居的新区。

但事实不容辩解，看一下当前的大兴新区，在拆掉朱宏路批发市场、机电市场之后，大兴新区除了商业新兴、批发市场之外，还有什么商业，有没有一条商务街区？而谈到城市自然景观，更是模棱两可，汉城湖遗址公园始终动作迟缓，如果不是2017年华侨城签约汉城湖，想要打造“未央华侨城汉城湖主题文化综合项目”，汉城湖几乎要被荒废了。

备注:汉城湖景致实拍

除此之外，大兴新区作为第一个成片改造区，为什么密度如此之高，普遍高容积率项目，城区不仅没有大面积景观，人口还达到了20万人！

一味的“牺牲”策略，城市规划编制的缺陷，正在深刻的惩罚西安人，为什么一个副省级城市需要摇号买房？为什么一个教育大市需要摇号上学？为什么一个西北桥头堡，竟然二环、三环缺少高架桥？为什么到处规划新区，把老城区撇在一边？

所有问题的爆发，都是一个事实，但新西安人一定会问，你在宣传的时候很丰满，不停地鼓吹“第九座国家中心城市”、“中国第三都”等等，为什么现实这么骨感，早干什么去了？