楼市“因城施策”继续深化，作为直辖市的天津也在9月16日晚间发布了最新的楼市新政。

首套结清名下无房，可按首套房贷款政策执行；购买二套住房首付款比例降至四成；“多孩家庭”、“家有60岁以上老人”，增加一个购名额…………多维度“松绑”的新政，引发市场的广泛关注。

新政背后，与天津房地产市场下行或有关联。据国家统计局在9月16日早间发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格，天津新房同比下跌4.2%，排名70城第53位；二手房价格同比下跌4.2%，排名70城第39位。

不过，与其他城市楼市新政主要倾斜需求端不同，天津本次新政是从供需两端同时发力。多家机构的研究员、分析师等业内人士在与搜狐财经的交流时都有提及，就各项措施而言，本次新政算是近期各地楼市宽松政策中比较全面的一个版本。

身处供给端的房企内部人士则认为，对于天津低迷的楼市乃至土地公开招排挂市场来说，新政释放出的积极信号，会为市场注入一剂“强心剂”，但最终成效如何？仍待时间检验。

而在天津之前，环京楼市中的另一热门板块河北省廊坊市，也已于今年8月初正式取消了限售限购。如今天津也加入了楼市“松绑”的阵营中，这意味着环京地区的置业者将会拥有更多的可选项。

购房资金门槛降低：

二套房最低首付降至四成

本次新政由天津市住房城乡建设委、市规划资源局、市发展改革委等七部门共同发布，主题从文件名“《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》”上就已不言而喻。

《通知》就四大方面提出12条举措，对于处于需求端的置业者而言，最先关注到的莫过于新政通过多种方式增加了市民获得购房资格的机会。

其中提到，如非天津市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房，滨海新区则仍执行原购房套数政策。

此前原政策的要求为，“非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。”

同时，《通知》称，对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭居民家庭户口簿在本市原住房限购政策基础上再购买1套住房。

此前原政策的要求为，“有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，本市户籍的，在限购区域只能买2套；非本市户籍的，则只能买1套。”

《通知》还提及，居民家庭如果将自有的1套住房，通过市保障性租赁住房发展平台筹集用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，就可在原住房限购政策基础上再购买1套住房。

并且，若居民家庭在本市住房限购区域内持有住房已达到限购套数，但已将其中1套住房出售的，可再购买1套住房，即“认房不认贷”。

在降低购房资格条件的同时，新政同步降低了购房资金的门槛。在本次新政之前，在天津买房为“认房认贷”，首套房首付三成、二套六成，最长可贷25年。

并且，已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，仍按二套房贷款政策执行。

最新的《通知》中，仍保持了“无个人购房贷款记录且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，首付款比例最低为30%”这一政策要求。

但《通知》提出，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，可按首套房贷款政策执行。

同时，针对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，则首付款比例最低可为40%，即“家庭二套房最低首付降至四成”。

购房利率优惠：

首套房贷利率最低可降至4.1%

不止如此，《通知》中还提及了利率优惠：贷款购买普通住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限执行不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

而8月22日时中国人民银行发布的最新一期LPR为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

截止最新，新一期LPR未作调整，即保持8月22的水平不变。据此计算，在《通知》发布后，天津首套房贷利率最低可降至4.1%（LPR-20基点），二套房贷利率最低可降至4.9%（LPR+60基点）。

而搜狐财经在与多家房地产代理平台的多名置业顾问交流后得知，“8月最新一期LPR出来以后，天津就有部分项目可执行首套房贷利率4.1%的最低标准了。”

查询安居客平台的天津市新盘信息，可以发现于本月开盘的新房项目约有4个，位于天津市的武清区、西青区、东丽区，均价为1.2万元/平凡米-2.54万元/平方米，物业类型均为住宅。

搜狐财经致电这4个项目的售楼处，销售顾问们的答复是，“可以到4.1%（首套房利率），文件（即前述《通知》）已经下发了，当然是跟着政策走。”

不过，销售顾问们也提醒，仍需实地看房，到售楼处再沟通更多细节。其中一位顾问还提到，“（同行）之前确实有一些项目（集中在特价房源、尾盘）已在执行4.1%（利率），我们这个是新盘，刚入市（还不存在类似的项目）。”

拉长时间线来看，4.1%的水平这已经创下了天津首套房贷的历史新低。据诸葛找房数据显示，去年天津首套利率还高挂在4.95%的水平。

房贷利率下降，对刚需置业者而言来说，将减轻贷款负担。以等额本息方式为例，商业贷款200万元、25年期、商贷利率为4.3%来计算，则月供为10891元，利息总额为126.7万元。

同等的条件下，若以商贷利率4.1%来计算，月供为10667元，利息总额为120万元。即月供减少了224月，利息减少了6.7万元。

这对于刚需置业者、尤其是环京置业者而言，无疑又增加了一个可选项。在天津发布本次楼市新政之前，于8月初，同为环京楼市的另一热门板块河北省廊坊市也官宣取消限售限购。

搜狐财经也曾推出系列稿件进行跟进，聚焦廊坊楼市新政，并实地走访了多个楼盘，与多位置业者进行交流（点击查看相关报道：廊坊取消限购、廊坊松绑后的环京楼市、廊坊取消限购后的楼盘销售）。

在前述多位置业顾问及销售顾问看来，本次天津楼市新政，一方面是在“稳楼市”的基调下，各地“因城施策”的节奏进一步加快；另一方面，也将为环京楼市注入信心，毕竟相比廊坊等城市而言，天津作为直辖市，经济量级要高出很多。

“虽然超一线城市的政策仍未有松动，但目前来看，‘因城施策’的深化已经是普遍现象。”机构人士的观点则是，在棚改货币化退潮，三四线楼市需求不足、增长乏力的当下，要“稳楼市”，就需要刺激需求潜力更大的一二线城市，“天津作为四大直辖市之一，楼市‘松绑’具有现实意义。”

给供给端“松绑”：

“低迷的市场需要积极信号”

梳理来看，今年以来天津楼就有不少“放松”迹象。

1月份，天津放松积分落户申请条件，由原来的“需连续缴纳社会保险费满1年”才可申请积分，修改为“连续缴纳社会保险费满1年或累计缴纳社会保险费满3年”；同时删除了每年公布年度积分落户人口指标总量的条款，取消年度落户数量限制，并增加了“推动京津冀居住证互认”等政策。

5月份，天津市人民政府制定并印发《关于支持“滨城”建设的若干政策措施》，其中提到，为持有滨海新区有效居住证的居民提供基本就业、社会保障等公共服务，允许其在滨海新区有条件购房。

同月，天津市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》，天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额由60万元上调至80万元。

到了最近的8月4日，天津发布的《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》（征求意见稿）中曾提出，支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。

不过没过多久，前述文件就从发布平台上“消失”了。到了8月24日召开的国务院常务会议上，支持地方“一城一策”运用信贷、合理支持刚性和改善性住房需求等再被提及。

到了9月16日晚间，天津楼市新政最终推出。要知道，在这一新政发布的16日早间，市场还沉浸在青岛、苏州两个热点城市政策“一日游”的讨论中。

多重因素叠加下，天津楼市新政虽在16日晚间才挂网，但迅速引发了关注。除了给需求端“松绑”外，天津还从供给端为开发商、建设公司降低成本。

如《通知》提到，凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地，土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。

《通知》还提到，金融机构要保持房地产开发贷款平稳有序投放，支持房地产项目和参建企业、材料供应商合理融资需求，保持房地产上下游企业融资连续稳定，确保项目建设。

同时，降低房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率，开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按3%确定；其他开发项目，计税毛利率按15%执行。

楼市“松绑”兼顾供给端，天津本次新政被行业人士称为“近期新政中最为全面的一个版本。”而在多位房企内部人士看来，“低迷的天津楼市，确实也需要一些积极信号和支持了。”

新政背后：

8月新房、二手房房价仍处下跌通道

中指数据显示，今年8月份，天津商品住宅共成交6429套，对应成交面积为71.84万平米，成交面积较7月上升4.75%，但仍不及去年同期水平，同比跌幅27.69%；成交价格17165元/平米，环比下降0.60%。

今年1月-8月，天津新建住宅价格累计下跌0.2%，涨幅较去年同期收窄0.9个百分点。商品住宅成交面积为493.9万平方米，同比下降41.3%；同期，二手房市场表现也不佳，成交面积为535.1万平方米，同比下降了27.3%。

国家统计局9月16日最新发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格数据也显示，8月份天津新房、二手房价格同比、环比均在下跌。

安居客监测的数据则体现得更加明显，天津9月份的房价为17102元/平米；相比2017年5月楼市最高峰时的25183平米，已经跌去了32%。

天津还存在一定的去化压力，根据楼盘网统计数据，截止最新其共有827个在售楼盘。但在中指研究院的统计中，8月份天津的出清周期为27.80个月，较上月稍微延长0.79个月，今年以来出清周期逐月递增，去库存压力较大。

天津作为四大直辖市之一，也吸引了众多的开发商布局。今年1-8月，天津房地产企业销售金额TOP10共成交442.79亿元；中海以103.83亿元的销售业绩据榜首，远洋集团以56.98亿元居榜单第二，万科位列第三。

中指研究院指出，8月，天津新房市场呈现企稳复苏迹象，各大降价特惠楼盘及现房的推出，拉升了成交量；同时房贷利率降低、政府“保交楼”的承诺等利好因素出现，也助推了天津楼市。

但从土拍市场来看，天津今年的两轮集中供地情况都不容乐观。4月结束的首轮供地，9宗流拍、15宗停牌，最终仅成交6宗、对应总金额43.5亿元；相比2021年首轮供地497.95亿元的成交金额，暴跌了91%。

再到8月1日落幕的二轮供地，9宗土地82亿成交，2宗地块流拍，均为国央企拿地，托底效应明显。而天津2022年土地收入预算1564.8亿元，即结束的两轮供地已完成收入比仅占到了总预算额的8%。

在交流中，不少房企内部人士都肯定了天津本次新政为供给端“松绑”的做法，普遍期待下一步的具体执行和落实，以期给开发商带来相关的发展支持。至于新政能否为天津楼市走出低迷带来助力？或需要更多的时间来检验。

（本文不构成任何投资建议，投资有风险，决策请谨慎）

运营编辑：张祎

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