集体土地上房屋征收，由于补偿过低未与被征收人达成一致，10多年后还应该按照此前的标准补偿吗？

案情介绍：

叶某某在江苏省盐城市某某区拥有合法的宅基地及房屋，总面积800多平米，300平米住宅房屋，另外500平米是房前屋后的空地建设的家庭养殖场，当时政府支持与鼓励家庭养殖产业，至今已养殖20多年。

2010年江苏省盐城市某某区政府实施征收，某某区政府张贴了征收公告，陆续在2012年及2016年在空旷的耕地上征收拆掉了一部分建筑（构筑）物，但对于正规的居民点一直未拆，2016年对正规的居民点实施了协议搬迁，被搬迁人自愿搬迁，不愿意可以不搬走。当时由于征收方给叶某某家的补偿非常不合理，所以一直未同意搬迁。该拆迁案件也一直搁置至今。被征收人认为，此协议搬迁不是政府行政行为，该行为明显违法。

2021年底街道办及住建局又贴出选择评估公司的公告，征收方所谓的重新启动依法征收，实际就是贴出了选择评估公司的公告及区政府贴出的补偿安置方案征求意见稿，征求意见稿还是按照10多年前的补偿标准进行补偿，800多平米的房屋及养殖棚征收方认定的合法面积200多平米，宅基地上的房屋每平米补偿6000多元，附属物每平米补偿几百元，而被征收人周边的房价均价已超过10000元每平米。

被征收人叶某某认为，国家征收，政府没有贴出公告，而是街道办和住建局贴出的评估公告和补偿安置方案征求意见稿，咨询人想知道贴出此公告和评估报告的依据是什么？2022年7月份，政府为了逼签，区政府又专门为叶某某一家贴出了补偿安置方案征求意见稿，被征收人认为，为了逼签各部门几次陆续贴出各种违法的公告，侵犯了被征收人的合法利益。未被征收方计算面积的房前屋后的建筑物是2000年建成的，养猪场当时国家鼓励养殖，所以也有村委会开的自繁自养的证明，此建筑物和养猪场都不被认为是合法面积，而且征收也不是为了公共利益，而是为了建安置小区，一系列的违法征收行为导致给被征收人的补偿非常低，此种情况，我们的被征收人应该怎样依法保障自己的合法权益不受侵犯？被征收人应该从哪几个方面维权？争取合法利益及合理补偿呢？

北京一讼律所专业征拆律师实例咨询及分析：

一、住建局是征收部门，被征收人的土地原来是集体土地，那么应该按照集体土地的征收程序来征收，应该是自然资源局来实施，正常情况下不是由住建局来管，住建局一般是负责国有土地上的房屋的征收部门，住建局征收集体土地上的房屋可能涉及违法。

二、我们需要把政府需要启动的征收程序走好，把我们能行使的权利走到位，利用法律程序，不要让对方轻易把房子拆掉，现在就剩一家了，肯定要征收了，尽量用法律程序的相关规定，拉长征收或审理期限，这个可能对我们提供了一个很好的帮助。

三、还有涉及到征收的合法性的问题，毕竟这个地当时2010年是审批了的，它实际上是可以按照国有土地上的房屋补偿标准进行补偿，但是不能按照国有土地上征收的程序进行征收。集体土地就应该按照集体土地上的程序征收，但关于补偿标准，因为地早就征收了，已经列入了城市规划区，就应该按照国有土地上的补偿标准进行补偿，这是可以的。

四、另一个是涉及到未登记面积的调查、认定、处理，这里面肯定要结合历史一些情况，比如：建设的时间、建设的动机（比如为了抢建、还是为了生产生活需要建设的，当时规划的状况、管理的状况）来综合认定，我们没有登记的这部分面积，是不是应该作为我们一个合法的建筑面积进行补偿？这可能是将来律师代理诉讼涉及到的重要的一个点，走法律程序的时候需要重点对这一块做一些诉讼方面的工作。

五、那么，2010年的批文是否有效？律师解答：批文发生征收效力没问题，但补偿标准肯定不能按照2010年的进行了，2010年的征地批文，当时征了地了，但是没有进行拆迁，现在再来决定拆迁，肯定是按照现在的补偿标准和价格来进行补偿（注：被征收人如果告知批文的有效期是两年，征收方肯定会说是两年没错，但当时已经实施征地了，但一直没有签协议而已）。

但如被征收人（咨询人）所说，如果两年内既没征地，也没用地，那么征地批文失效。所以说如果没有依据征地批文实施征地的话，那可能就失效了，如果实施了征地，只不过没有实施完毕可能还是有效的，所以这里面还是要区分这两种情况。如被征收人（咨询人）所说，补偿安置方案中其中一句注明：“空旷居民点拆迁时再按拆迁补偿，土地面积再补偿，”律师认为，如果注明这一条的话就是未实施征地，未实施征地的话，那么对于房屋的拆迁要重新计算补偿标准。

六、按照相关法律法规规定，征收集体土地上的房屋，要保障被征收人的生活水平不降低，长远生计有保障，按照该补偿标准，被征收人不能够重新建设房屋或者买房，不能够保障将来的生活水平不降低，侵犯了被征收人的合法权益。所以建议被征收人委托专业律师，律师通过法律程序申请政府信息公开及其他相关程序，了解清楚情况，再针对征收方的违法点起诉，通过法律途径在合理范围内争取补偿利益最大化。

七、征收方还按照10多年前的补偿方案，这是非常明显的违法行为。按照2010年国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知就明确要求：各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。目前实施的征地补偿标准超过规定年限的省份，应按照此要求尽快调整修订。

北京一讼律所专业拆迁律师建议及解决方案：

北京一讼律师事务所李顺华主任律师通过和被征收人（此案的实例咨询人）线上视频沟通了解详细案情后，了解到征收方征收当中存在的明显违法点较多，后续如果律师介入，可能除以上违法点，还需申请政府信息公开及其他法律程序，了解征收公告及征地批文等相关征收文件是否合法，以此通过法律程序为当事人争取合法利用及合理补偿。此种情况建议被征收人（咨询人），及时积极咨询及委托专业律师处理，以免在征收拆迁中合法权益不能得到保障。